Війна змінила не лише карту України, а й правила гри на ринку нерухомості, пише Femida.ua. Те, що ще кілька років тому вважалося головною перевагою житла, тобто престижний район, панорамний вид чи дизайнерський ремонт, сьогодні дедалі частіше поступається зовсім іншим критеріям: безпеці, автономності та здатності пережити тривалі обстріли.

При цьому головного, чого можна було очікувати, не сталося. Попри регулярні ракетні атаки і навіть заклики влади тимчасово виїжджати зі столиці, українці Київ не покидають. Попит на оренду житла залишається стабільним, а більшість договорів укладають одразу на рік і довше. Масового відтоку орендарів рієлтори не спостерігають.

Київська рієлторка Юлія Курганова пояснює нинішнє незначне затишшя на ринку не війною, а звичайною сезонністю: липень і серпень традиційно спокійні через відпустки. Квартири продовжують орендувати, і часто на тривалий строк.

А от у самих критеріях вибору відбулася справжня революція. Покупці тепер запитують не про краєвид із вікна, а про укриття, резервне живлення, автономність будинку і здатність пережити блекаут. Безпека фактично перетворилася на нову валюту ринку.

Утім, парадокс у тому, що ці фактори не завжди виявляються визначальними. Коли людина купує квартиру за власні кошти, вона справді уважно вивчає безпекову інфраструктуру. Але якщо житло купують за державними програмами, вибір диктують уже не побажання покупця, а обмеження самої програми та бюджет. Тобто право на безпеку в цьому сенсі теж стало питанням достатку.

Окремої розмови заслуговує програма "єОселя", яку рієлторка називає однією з головних проблем ринку. І проблема ця, за її словами, не у фінансуванні, а в умовах. Одне з ключових обмежень полягає в тому, що будинок має бути введений в експлуатацію не більше трьох років тому.

Ось тут програма й розбивається об реальність воєнного Києва. За час повномасштабної війни нових будинків, які відповідають цій вимозі, у столиці з'явилося настільки мало, що їх, за словами експертки, можна перелічити на пальцях. Виходить конструкція, у якій державна підтримка формально є, а житла, до якого її можна застосувати, практично немає.

Змінилася й географія попиту. Якщо до 2022 року локація була одним із головних факторів вибору, то тепер на рішення покупців суттєво впливає безпекова ситуація. Найяскравіший приклад це Лук'янівка. За словами Курганової, купувати там зараз майже ніхто не хоче, хоча оренду ще розглядають.

Різниця між орендою і купівлею тут показова сама по собі. Орендар ризикує місяцем платежів і завжди може з'їхати. Покупець вкладає гроші назавжди, і саме тому голосує вже не гаманцем, а інстинктом самозбереження.

Багато киян відкладають купівлю до завершення бойових дій, очікуючи змін на ринку. Рієлторка радить виходити не з прогнозів, а з власної потреби, бо ніхто не знає, коли війна закінчиться і якими будуть ціни після неї. Порада, м'яко кажучи, не оптимістична, зате чесна.

Є ще одна тенденція, яка вже відчутно впливає на ринок і впливатиме дедалі сильніше. Нове будівництво різко скоротилося. Проєкти, розпочаті до 2022 року, здебільшого добудовують, але нові забудовники майже не виходять на ринок через високі ризики та невизначеність. А це означає, що вже найближчими роками Київ може зіткнутися з дефіцитом нового житла. І тоді умова "єОселі" про трирічний вік будинку виглядатиме ще абсурдніше, ніж сьогодні.

Попри загальну економію, за комфорт і автономність люди платити готові. Квартири з інверторами, резервним живленням і можливістю жити без відключень світла здаються швидше і мають значно більший попит. Щоправда, все знову впирається в бюджет: доплачувати за безпеку готові ті, кому дозволяють кошти.

Схоже, війна остаточно переписала правила цього ринку. Сьогодні українці купують не стільки квадратні метри, скільки відчуття безпеки. І саме воно дедалі частіше визначає і вартість житла, і престижність району, і рішення, яке ще кілька років тому здавалося цілком очевидним.